親から子へ不動産を譲り渡す方法として、生前贈与と相続のどちらが良いかは、具体的な状況や目標によって異なります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、以下のポイントを考慮して選択することが重要です。
親の不動産を相続した場合と生前に贈与された場合、それぞれにかかる主な税金は以下の通りです。
1. 親の不動産を相続した場合
相続時にかかる主な税金は次の通りです。
a) 相続税
- 相続税は、親が亡くなった際に相続する財産にかかる税金です。
- 相続税の課税対象となるのは、相続財産（不動産や現金、預貯金など）から、基礎控除額を引いた金額に対して課税されます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の人数
- 相続税の税率は、相続財産の総額に応じて異なり、10%～55%の間で段階的に課税されます。
b) 登録免許税
- 不動産の相続登記を行う際に、登録免許税がかかります。
- 税額は、不動産の固定資産評価額に0.4%を掛けた金額が必要です。
c) 固定資産税（翌年度分）
- 相続した不動産の固定資産税は翌年から相続人が支払います。
- 毎年1月1日時点の所有者に課税されるので、相続が発生した場合、翌年の固定資産税は相続人が負担します。
2. 生前に贈与された場合
親から不動産を生前に贈与された場合、以下の税金がかかります。
a) 贈与税
- 贈与税は、親から子に不動産などを贈与された場合にかかります。
- 贈与税の基礎控除は110万円（1年間あたり）で、これを超える贈与には税金がかかります。
- 贈与税の税率は、贈与額に応じて10%～55%の間で段階的に課税されます。
税率の一例：
- 110万円を超え、200万円以下の場合：税率10%
- 3,000万円を超え、6,000万円以下の場合：税率30%
- 6,000万円を超える場合：税率50%
b) 不動産取得税
- 贈与によって不動産を取得した場合、贈与を受けた人に不動産取得税がかかります。
- 税率は、取得した不動産の評価額に対して4%ですが、住宅用地の特例などが適用される場合、税額が軽減されることがあります。
c) 登録免許税
- 生前贈与で不動産を受け取る場合、所有権移転登記が必要で、登録免許税がかかります。
- 税額は、不動産の固定資産評価額に0.4%を掛けた金額がかかります。
生前贈与と相続
1. 生前贈与のメリットとデメリット
メリット
- 贈与税の優遇措置を利用できる
- 生前贈与には、**贈与税の基礎控除（年間110万円）**が適用され、これを超える金額についてのみ贈与税が課税されます。複数年にわたって少額ずつ贈与することで、贈与税を分散して負担を軽減できます。
- 相続時精算課税制度（2,500万円の控除が適用）を利用すれば、親の死亡時に不動産を相続した場合の相続税に組み込まれて、事前に贈与税を支払わなくてもよい場合もあります。
- 相続時のトラブルを減らせる
- 生前に不動産を譲渡しておけば、親の死亡後の相続トラブルを防ぐことができます。相続人間で不動産の分割や遺産分割協議が発生しないため、手続きがスムーズになります。
- 贈与後の税金負担を分散
- 贈与税は、親が亡くなる前に支払うので、相続税の負担を後回しにできます。
デメリット
- 贈与税の負担
- 贈与額が基礎控除（110万円）を超えると、その分に贈与税が課税されます。税率は贈与額が増えると高くなるため、大きな不動産を一度に贈与すると高額な贈与税が発生します。
- 贈与税の税率が高い
- 贈与税の税率は10%〜55%の間で段階的に高くなるため、大きな贈与額に対しては相当な税金負担が発生することがあります。
2. 相続のメリットとデメリット
メリット
- 相続税の基礎控除が大きい
- 相続税の基礎控除額は、3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の人数であり、相続人が複数いる場合、基礎控除額が大きくなるため、相続税が発生しにくくなる可能性があります。たとえば、配偶者と子供がいる場合は基礎控除が大きく、相続税が発生しにくくなります。
- 相続税の特例や軽減措置を利用できる
- 小規模宅地等の特例など、一定の要件を満たす場合に相続税が軽減される措置もあります。特に自宅を相続する場合は、相続税の軽減が受けやすくなります。
- 相続税の支払いが先延ばしできる
- 相続税の支払いは分割払いや延納ができるため、一度に高額の税金を支払わなくて済む場合があります。
デメリット
- 相続時に税金が発生する可能性が高い
- 相続税が基礎控除額を超える場合、高額な相続税が発生します。相続人が複数人いると、その分だけ分割するため、相続税の負担が大きくなる場合があります。
- 相続時のトラブルや手続きの煩雑さ
- 相続が発生すると、遺産分割協議が必要になり、相続人間での争いが生じることがあります。また、相続税の申告や支払い手続きも煩雑です。
3. どちらを選ぶべきか
生前贈与を選ぶ場合
- 贈与税が抑えられる場合（少額ずつ贈与する、または相続時精算課税制度を利用する）
- 相続税の課税を避けたい場合（相続時のトラブルを減らすため）
- 贈与後の管理や資産の分散を早くしたい場合（早期に相続財産を分けたい）
相続を選ぶ場合
- 相続税の基礎控除が十分に活用できる場合（相続人が多い、または自宅を相続する場合など）
- 贈与税が高額になりやすい場合（不動産が高額で一度に贈与すると贈与税が重くなる）
- 相続税の支払いを分割したい場合（相続税は分割払いが可能なので、すぐに全額を支払わなくて済む）
結論
- 少額ずつ贈与して贈与税を分散する方法や相続時精算課税制度を利用する方法を検討したい場合は、生前贈与が有利です。
- 相続税の基礎控除や特例を活用できる場合、相続税の支払いを分割できるメリットがある場合は、相続の方が有利なことがあります。
両方の方法にはメリット・デメリットがあるため、専門家（税理士）に相談して、具体的な財産額や家族構成に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。