1. はじめに

相続は突然訪れることが多く、特に「実家」を相続する場合には、感情的な思い出と現実的な費用負担が同時にのしかかります。
その中でも大きな関心事が「税金はいくらかかるのか？」という点です。

この記事では、実家を相続した際にかかる税金の種類や計算方法、節税のポイント、注意点を行政書士の視点から詳しく解説します。

2. 実家を相続するときにかかる主な税金の種類

実家を相続する場合、次の税金が関係してきます。

1. 相続税
   実家やその他の財産の合計額が基礎控除額を超えると課税されます。
2. 登録免許税（相続登記）
   名義を変更する際にかかる税金です。
3. 固定資産税
   相続後、所有している限り毎年かかります。
4. 不動産取得税
   原則として相続では課税されませんが、一部のケースで発生します（後述）。

3. 相続税とは？ 〜計算の流れ〜

(1) 相続税の課税対象

相続税は、亡くなった方（被相続人）の財産を相続や遺贈によって取得した場合に課される国税です。
実家も「不動産」として評価され、現金や預金、株式、その他の財産と合算して課税の有無が判断されます。

(2) 基礎控除額の計算式

相続税には「基礎控除」という非課税枠があります。計算式は以下のとおりです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)

例えば、法定相続人が3人なら
3,000万円 ＋ (600万円 × 3) ＝ 4,800万円 が基礎控除額となります。

※この基礎控除額を超える部分に相続税がかかります。

(3) 実家の評価方法（路線価方式と固定資産税評価額）

相続税の計算では「路線価方式」が使われます。
国税庁が毎年発表する路線価を基に、土地の形状や利用状況を考慮して評価額が決まります。
建物部分は「固定資産税評価額」が使われるのが一般的です。

例：

• 土地評価額：路線価 20万円 × 面積 150㎡ ＝ 3,000万円
• 建物評価額：固定資産税評価額 500万円
  合計 3,500万円

4. 相続税の節税ポイント（小規模宅地等の特例）

実家の相続では、「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。
これは、被相続人が住んでいた宅地を相続する場合、330㎡まで土地の評価額を80％減額できる制度です。

条件例：

• 相続人が配偶者、または同居していた親族
• 相続後もその家に住み続ける場合
  ※別居している子が相続する場合でも条件次第で適用可能

この特例により、先ほどの例の土地評価額3,000万円が600万円まで圧縮でき、相続税の大幅な節税になります。

5. 登録免許税（相続登記の費用）

実家を相続したら、不動産の名義変更（相続登記）が必要です。
この際にかかる税金が登録免許税です。

計算式：

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4％

例：固定資産税評価額が3,500万円の場合
3,500万円 × 0.4％ ＝ 14万円

注意：2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記を行わないと過料（罰金）が課されます。

6. 固定資産税（毎年かかる税金）

実家を相続した後、所有している限り毎年固定資産税がかかります。

計算式（概算）：

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％

例：評価額3,500万円なら
3,500万円 × 1.4％ ＝ 49万円（年額）

※都市計画税がかかる地域では、別途0.3％程度が上乗せされます。

7. 不動産取得税は原則不要

不動産取得税は、不動産を購入や贈与で取得した場合にかかる地方税ですが、相続による取得は非課税です。
ただし、相続税の納税が困難で物納を行う場合や、遺産分割後の特定のやり方によっては課税対象となる可能性があります。

8. 税金以外にかかる費用も考えておく

実家を相続する際には、税金以外にも費用がかかります。

• 相続登記の司法書士報酬（5万〜10万円程度）
• 行政書士による書類作成費用
• 固定資産税納付書の事務手続き
• 空き家になった場合の維持管理費（年間数十万円）

9. 相続税の申告期限と納付方法

相続税の申告・納付は、相続開始から10か月以内に行う必要があります。
期限を過ぎると延滞税や加算税がかかるため、早めの準備が重要です。

納付方法は基本的には現金一括ですが、条件はありますが延納(分割払い)や物納があります。

10. 税金面での注意点まとめ

1. 基礎控除額を超えるかの試算を早めに行う
2. 小規模宅地等の特例の適用可否を確認
3. 申告期限は10か月以内
4. 固定資産税は毎年発生する
5. 2024年から相続登記は義務化されている

11. 実家を相続した後の手続きの流れ

実家を相続する場合、税金のことだけでなく、相続全体の流れを押さえておくことが重要です。
順序を間違えると、相続税の計算や特例適用にも影響が出る場合があります。

1. 相続開始（被相続人の死亡）

相続は、被相続人（亡くなった方）が亡くなった瞬間に開始します。
同時に遺産分割や税金の準備期間がスタートします。

2. 死亡届の提出（7日以内）

市区町村役場に死亡届を提出します。
火葬許可証の発行も同時に行われます。

3. 遺言書の確認

遺言書がある場合は、その内容が相続分に直結します。
公正証書遺言であればそのまま開封できますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要です。

4. 相続人の確定（戸籍調査）

誰が相続人になるかを確定します。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、相続人全員を確認します。

5. 相続財産の調査・評価

実家の不動産だけでなく、預金、株式、借金なども含めて財産を調査します。
不動産の場合、固定資産税評価額証明書や路線価を基に評価します。
ここでの評価額が、相続税の計算基礎になります。

6. 遺産分割協議

相続人全員で、誰が何を相続するかを話し合います。
実家を相続する人が固定資産税や維持費を負担できるかどうかも含めて検討します。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成します。

7. 相続税の試算と節税策の検討

この時点で、基礎控除額や小規模宅地等の特例の適用可否を確認し、節税できる方法を検討します。
必要に応じて税理士や行政書士に相談します。

8. 相続登記（不動産の名義変更）

2024年4月から義務化され、相続開始から3年以内に登記が必要です。
登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4％）を納付します。
司法書士と連携することが多いですが、行政書士は必要書類の作成や戸籍収集をサポートできます。

9. 相続税の申告・納付（10か月以内）

相続税の申告期限は、相続開始から10か月以内です。
納付は現金一括が原則ですが、延納や物納も条件付きで可能です。

10. 固定資産税の納税義務開始

相続後、翌年からは固定資産税の納税通知書が届きます。
空き家のまま放置すると固定資産税の優遇措置が外れる場合があるため注意が必要です。

11. その他の名義変更

• 電気・ガス・水道の契約変更
• 郵便物の転送手続き
• 銀行口座の解約や名義変更
• 損害保険（火災保険・地震保険）の名義変更

【相続後の手続き全体スケジュール（目安）】

期間	手続き内容
7日以内	死亡届提出
1〜3か月以内	相続人調査、財産調査、遺産分割協議開始
4〜6か月以内	評価額確定、節税策検討、遺産分割協議書作成
10か月以内	相続税申告・納付
3年以内	相続登記（不動産の名義変更）
毎年	固定資産税納付

2. まとめ

実家の相続にかかる税金は「相続税」「登録免許税」「固定資産税」が中心です。
特例や控除をうまく使えば、負担を大きく減らすことが可能ですが、申告期限や登記義務を守らないと余計なペナルティが発生します。また、税金の負担と手続きの煩雑さが同時にやってきます。
「税金の計算は税理士、書類作成は行政書士、登記は司法書士」といったように、複数の専門家が関わるケースが多いため、早めの段階で全体像を把握することが大切です。

行政書士としては、早い段階での相続財産の把握と節税対策の検討を強くおすすめします。
専門家と連携しながら手続きを進めることで、余計な税負担やトラブルを回避できます。

14. 行政書士が相続後の流れでできること

行政書士は相続税の計算や税務代理はできませんが、次のサポートが可能です。

• 相続人・財産の調査
• 相続関係説明図の作成
• 遺産分割協議書の作成
• 相続登記のための必要書類作成（司法書士との連携）
• 節税特例適用のための資料整理
• 他士業との連携