相続不動産を売却したいけれど、何から始めるべきか分からない方へ。売却に必要な手続きの仕方（遺産分割協議書と売却契約の連携）を流れに沿って徹底解説します。特に、トラブルになりやすい協議書作成のポイント、税金の特例、高額売却を実現する不動産会社の選び方まで、専門家が分かりやすく解説。後悔しない売却を成功させましょう。
はじめに
相続によって手に入れた不動産。売却して現金化したい、維持管理の負担から解放されたい、そうお考えではありませんか？
「相続不動産の売却の仕方」は、一般的な不動産売却とは異なり、相続登記や遺産分割協議など、特有の手続きが複雑に絡み合います。手順を間違えれば、家族間のトラブルに発展したり、本来使えるはずの税金の特例を逃してしまうリスクもあります。
この記事では、あなたが抱える「どうすればスムーズに売れるのか？」「税金はいくらかかるのか？」といった疑問をすべて解消します。特に、売却の成否を分ける「遺産分割協議書」と「売却契約」をスムーズに連携させるための具体的なステップを、登記から契約、そして売却代金の分配まで、専門家の視点から徹底的に解説します。
ぜひこの記事を読んで、複雑な手続きをクリアにし、理想的な形で相続不動産の売却を完了させてください。
コンテンツ（目次）
- 1. 相続不動産を売却する前に！最初にクリアすべき3つの重要ポイント
- 1.1. 【売却の前提】相続登記（名義変更）は済んでいますか？
- 1.2. 共有名義か単独名義か？売却の可否と手続きへの影響
- 1.3. 相続税の申告・納税期限との関係をチェック
- 2. 遺産分割協議書作成のポイント：売却後のトラブルを防ぐために
- 2.1. 「換価分割」の明記と売却代金の分配方法
- 2.2. 売却活動の担当者と費用負担に関する取り決め
- 2.3. 遺産分割協議書に含めるべき不動産の正しい表示方法
- 3. 不動産会社との連携：売却活動と遺産分割協議のタイミング
- 3.1. 不動産会社への査定依頼はいつ行うべきか？
- 3.2. 媒介契約（仲介依頼）と相続人全員の署名・捺印
- 3.3. 買主が見つかった後の「売買契約書」作成における注意点
- 4. 契約から決済・引き渡しまで：スムーズな売却を実現する手続き
- 4.1. 決済時に必要な書類と相続人全員の関わり方
- 4.2. 司法書士による名義変更（登記）手続きの流れ
- 4.3. 売却代金の受領と遺産分割協議書に基づいた分配の実行
- 5. 相続不動産の売却にかかる税金と節税対策
- 5.1. 売却益にかかる譲渡所得税の計算方法
- 5.2. 「空き家特例」など利用可能な特例と期限の確認
- 5.3. 売却後の確定申告でトラブルにならないための準備
1. 相続不動産を売却する前に！最初にクリアすべき3つの重要ポイント
相続した不動産を「売却したい」と思っても、すぐに活動を始められるわけではありません。まずは、法的な準備とスケジュール感を明確にする必要があります。
1.1. 【売却の前提】相続登記（名義変更）は済んでいますか？
不動産を売却するためには、法的に売主の所有物であることを証明する必要があります。そのための手続きが**相続登記（所有権移転登記）**です。
- 原則： 買主への所有権移転登記を行う前に、いったん相続人への名義変更を完了させるのが原則です。
- 登記義務化： 2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に手続きをしなければならないため、売却を検討していなくても早急な対応が必要です。
- 注意点： 買主が見つかってから登記を始めると、必要書類の収集や遺産分割協議に時間がかかり、売却のチャンスを逃す可能性があります。売却を決めたら、すぐに司法書士に相談しましょう。
【具体的なアドバイス】
相続登記に必要な戸籍謄本や除籍謄本等の収集には、相続人が多いほど時間がかかります。売却を迷っている段階でも、書類収集だけでも着手しておくことで、後の手続きを大幅に短縮できます。
1.2. 共有名義か単独名義か？売却の可否と手続きへの影響
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が完了するまで「法定相続人全員の共有名義」になっているケースが多くあります。
- 共有名義の場合：
- 不動産全体を売却するには、共有名義人全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却はできません。
- 売却が決定したら、売買契約書には相続人全員が署名・捺印し、全員の印鑑証明書が必要になります。
- 単独名義の場合（換価分割）：
- 遺産分割協議で特定の相続人が単独で不動産を相続し、その人が売却を担当する**（換価分割）**ケースです。この場合、売買契約の主体はその単独名義人となります。
- **ただし、**遺産分割協議書に「売却代金をどのように分割するか」を明記しておくことが、後の金銭トラブル防止のために極めて重要です（詳細は2章で解説）。
【トラブル事例】
共有名義のまま売却活動を始めたものの、契約直前になって遠方に住む相続人の一人が売却額に不満を持ち、同意が得られずに契約を破棄せざるを得なくなった事例があります。まずは遺産分割協議を完了させましょう。
1.3. 相続税の申告・納税期限との関係をチェック
相続財産の総額が基礎控除を超える場合、相続税の申告と納税が必要です。
- 期限の確認： 相続税の申告・納税期限は、「被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。
- 資金調達： 不動産を売却した代金で納税資金を賄う場合、この10ヶ月という期限内に売却活動から決済までを完了させる必要があります。
- リスク： 期限に間に合わせるために焦って売却すると、相場よりも安い価格で手放さざるを得なくなる**「売り急ぎ」**のリスクが生じます。売却を決めたら、税理士と連携して早期にスケジュールを組みましょう。
【解決策】
10ヶ月以内に売却が間に合わない場合は、税理士に相談し、**延納（分割払い）や物納（不動産で納付）**といった手続きを検討する必要があります。期限前に必ず専門家に相談しましょう。
2. 遺産分割協議書作成のポイント：売却後のトラブルを防ぐために
相続不動産を売却し、現金を相続人で分ける方法を「換価分割」と言います。この換価分割を行う際は、遺産分割協議書の書き方が後々のトラブルを大きく左右します。
2.1. 「換価分割」の明記と売却代金の分配方法
遺産分割協議書には、不動産を売却して代金を分けるという換価分割の事実を明確に記載します。
- 記載すべき項目：
- 不動産をとりあえず誰か一人の名義にするか（代表相続人）
- 売却代金のうち、**誰がどのくらいの割合（または金額）**を受け取るか
【記載例と重要性】
記載例： 「本不動産はAが相続する。ただし、Aは速やかに本不動産を売却し、その売却代金（仲介手数料、税金、登記費用等の諸費用を控除した後）をAが50%、Bが25%、Cが25%の割合で分配するものとする。」
重要性： 売却価格が予想と異なっても、この割合に基づいて分配することで、**「聞いていた金額と違う」**といった金銭トラブルを回避できます。
2.2. 売却活動の担当者と費用負担に関する取り決め
売却活動をスムーズに進めるため、誰が主体となって動くのか、費用は誰が負担するのかを定めます。
- 担当者（代表者）： 不動産会社とのやり取りや契約手続きを任せる代表者を決めます。実務を円滑に進めるため、代表者を決めておくことが必須です。
- 費用の負担： 仲介手数料、測量費用、登記費用、リフォーム・解体費用など、売却にかかる費用をどの相続人が、どの割合で負担するのかを定めます。曖昧にしておくと、決済直前で費用分担をめぐって揉める原因になります。
【よくある費用の取り決め】
不動産の売却にかかる費用は、原則として売却代金から差し引き、残りを分配するという取り決め（費用は全員で均等負担）にすることが、公平性が高いため最も一般的です。
2.3. 遺産分割協議書に含めるべき不動産の正しい表示方法
登記に必要な遺産分割協議書には、対象の不動産を正確に記載しなければ、登記手続きができません。
- 登記簿謄本と一致させる：
- 地番、地目、地積（土地の場合）
- 家屋番号、種類、構造、床面積（建物の場合）
- 注意点： 住所（住居表示）ではなく、法務局で取得できる登記簿謄本に記載されている正式な地番・家屋番号を用いる必要があります。一つでも記載ミスがあると、協議書が無効になり、再度全員の実印と印鑑証明書を集め直すことになります。
3. 不動産会社との連携：売却活動と遺産分割協議のタイミング
「高く、スムーズに売る」ためには、信頼できる不動産会社との連携が不可欠です。適切なタイミングで依頼を進めましょう。
3.1. 不動産会社への査定依頼はいつ行うべきか？
遺産分割協議がまとまっていなくても、査定依頼は早めに行いましょう。
- 目的：
- 適正価格の把握： 不動産の価格がわかれば、換価分割の際の分配計画を具体的に立てやすくなります。
- 遺産分割の促進： 現実的な売却額がわかれば、相続人の間で売却に前向きになる可能性があります。
- 依頼方法： 必ず複数社に査定を依頼し、査定額だけでなく、相続不動産の売却実績、販売戦略、担当者の専門性を比較検討しましょう。
【査定額のバラつき】
不動産会社によって査定額は数百万円単位で変わることがあります。これは、会社ごとの得意な販売ルートや戦略の違いによるものです。必ず複数の会社に依頼し、その根拠をしっかりと確認しましょう。
3.2. 媒介契約（仲介依頼）と相続人全員の署名・捺印
不動産会社に仲介を依頼するための契約を「媒介契約」と言います。
- 登記前（換価分割決定前）： 遺産分割協議が未了で登記も済んでいない場合、媒介契約の売主欄には法定相続人全員が署名・捺印するのが最も安全です。
- 登記後（換価分割決定後）： 遺産分割協議で代表相続人Aに名義を移すことが決まっていれば、代表相続人Aが単独で媒介契約を結ぶことが一般的です。
- 重要： 不動産会社には、相続によって売却する物件であること、**共有名義である（または共有者がいる）**ことを必ず事前に伝え、相続手続きに詳しい担当者をつけましょう。
3.3. 買主が見つかった後の「売買契約書」作成における注意点
いざ買主が見つかり、売買契約を締結する際には、特に注意が必要です。
- 契約の主体： 契約締結時の登記名義人（または遺産分割協議で単独相続すると決まった人）が売主となります。共有名義のまま売却する場合は、相続人全員が売主として契約書に署名しなければなりません。
- 売却後の責任： 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）など、売却後の責任について、相続人全員で合意できているかを確認しておきましょう。特に空き家の場合、建物の状態について買主とトラブルになるケースが多くあります。
【契約前の最終確認】
買主が見つかり、契約内容が固まったら、契約前に遺産分割協議書の内容と矛盾がないかを司法書士と不動産会社に最終確認してもらいましょう。特に、契約解除に関する条項は重要です。
4. 契約から決済・引き渡しまで：スムーズな売却を実現する手続き
売買契約を締結したら、残るは決済と引き渡しです。この段階でも、相続不動産特有の確認事項があります。
4.1. 決済時に必要な書類と相続人全員の関わり方
決済（残金支払いと物件の引き渡し）の当日には、司法書士や買主、不動産会社が集まります。
- 売主側の主な必要書類：
- 権利証（または登記識別情報）
- 印鑑登録証明書（発行から3ヶ月以内）
- 実印
- 固定資産税評価証明書
- （未登記の場合）遺産分割協議書一式
- 全員参加の原則： 共有名義で売却する場合、原則として相続人全員が決済に立ち会う必要があります。ただし、事前に委任状を作成し、代表者が手続きを行うことも可能です。
【委任状利用の注意点】
遠方にいる相続人がいる場合、代表者への委任状を利用します。しかし、高額な取引であるため、買主側や司法書士から委任状の内容について厳格な確認が入ります。内容を疎かにせず、司法書士の指導に従って作成しましょう。
4.2. 司法書士による名義変更（登記）手続きの流れ
決済の場で、司法書士が買主への所有権移転登記手続きを行います。
- 未登記の場合（バトンリレー）：
- まず、司法書士が相続人名義への登記（相続登記）を行います。
- 次に、相続人から買主への所有権移転登記（売買による登記）を行います。
- 資金管理： 司法書士は、登記が完了することを確認した後で、買主から支払われた残代金を売主に引き渡します。この流れがあるため、当日、全員が立ち会うことで安全性が担保されます。
4.3. 売却代金の受領と遺産分割協議書に基づいた分配の実行
買主からの売却代金が振り込まれたら、最後に遺産分割協議書に定められた通りに分配を実行します。
- 費用控除： 仲介手数料や司法書士費用、税金（清算分）など、売却にかかった諸費用を差し引いた後の金額を分配の原資とします。
- 分配の確実性： 換価分割の場合、売却代金が代表相続人の口座に一度入金され、そこから他の相続人へ送金するのが一般的です。送金記録は必ず保管し、後の税務調査やトラブルに備えておきましょう。
5. 相続不動産の売却にかかる税金と節税対策
売却を成功させた後、利益（譲渡所得）が出た場合には譲渡所得税が課税されます。税金を抑えるための特例は積極的に活用しましょう。
5.1. 売却益にかかる譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却価格そのままにかかるのではなく、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 =売却価額 -（取得費 +譲渡費用)
- 取得費： 亡くなった方がその不動産を購入した際の費用（当時の売買価格、建築費、購入手数料など）。
- 譲渡費用： 今回の売却にかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）。
- 注意点： 取得費が不明な場合、売却価額の**5%**を概算取得費とする規定があり、大きな税負担につながるケースが多いです。当時の資料を探すことが最優先です。
【特例の活用】
税負担を軽減するためには、次の特例（5.2.）の要件を意識して売却時期や契約内容を調整することが非常に重要です。
5.2. 「空き家特例」など利用可能な特例と期限の確認
相続不動産の売却には、条件を満たせば利用できる特例がいくつかあります。
| 特例名 | 概要 | 適用要件（一部） |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円が控除される | 相続開始から3年後の12月31日までに売却。昭和56年5月31日以前に建築された家屋等。 |
| 相続税の取得費加算の特例 | 支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上の「取得費」に加算できる | 相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること。 |
特に「相続税の取得費加算の特例」は、3年10ヶ月という期限がタイトなため、この期限を意識して売却活動を進めることが極めて重要です。この特例が使えるか使えないかで、手元に残る金額が大きく変わってきます。
5.3. 売却後の確定申告でトラブルにならないための準備
譲渡所得税は、売却した翌年にご自身で確定申告を行い、納税する必要があります。
- 必要性： 特例を利用して税金がゼロになったとしても、確定申告は必須です。申告しなければ特例は適用されません。
- 準備： 売買契約書、領収書、当時の取得費がわかる書類など、税額計算に必要な書類は全て整理し、税理士に相談して申告手続きを進めましょう。
まとめ
相続不動産の売却は、「相続登記→遺産分割協議（換価分割決定）→不動産会社への依頼→売買契約→決済・納税」という複雑な工程を伴います。
成功の鍵は、特に**「遺産分割協議書」で売却と分配のルールを明確にしておくことと、「売却契約」と登記手続きをスムーズに連携させること**です。また、期限のある税制上の特例を逃さないための早期の行動も不可欠です。
この記事で解説したステップを参考に、司法書士や税理士などの専門家の知恵を借りながら、後悔のない円滑な売却を実現してください。
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